logo de María de Molina 1

La sentencia del T.S. nº 277/2026 de 23/02/2026 se pronuncia sobre la exigencia de mayorías para la adopción de acuerdos complementarios y vinculados al de instalación del ascenso, y sostiene que los acuerdos directamente asociados al de instalación de un ascensor -incluidos los relativos a la distribución del gasto y a la exención de determinados propietarios- deben adoptarse con la misma mayoría exigida legalmente para el acuerdo principal de instalación, aun cuando tales acuerdos impliquen una modificación del título constitutivo o del régimen estatutario. Esta doctrina, ya afirmada en las sentencias 804/2011, de 7 de noviembre, y 777/2014, de 23 de diciembre, responde a la finalidad de la Ley de Propiedad Horizontal de no obstaculizar la eliminación de barreras arquitectónicas, permitiendo una cierta flexibilidad en la distribución de los gastos, siempre que no se produzca una lesión grave de los intereses de algún propietario.

El Tribunal Supremo en sentencia de la Sala 1ª de fecha 4 de mayo de 2022 marca el período temporal del privilegio del crédito, en los siguientes términos:

 «La cuestión que se plantea en la litis, no es si la preferencia que se reconoce a favor de la comunidad de propietarios, a pesar de esa limitación temporal, puede extenderse también a otros créditos futuros que se vayan devengando y que sean objeto de reclamación judicial por la comunidad de propietarios, por cuotas impagadas correspondientes a periodos sucesivos, con base en nuevas demandas. La cuestión que debe dilucidarse es la relativa a la determinación del momento inicial o dies a quo del periodo de «la anualidad en curso y los tres años anteriores» a que se extiende el privilegio, cuestión que la ley no precisa (a diferencia del caso de la afección real, en la que la ley concreta que la anualidad en curso es la del momento de la transmisión).
La Audiencia fijó acertadamente ese momento en la fecha en que la comunidad actora reclamó judicialmente, a través de la demanda de tercería de mejor derecho, la preferencia de cobro de su crédito por las cuotas impagadas, frente al acreedor hipotecario ejecutante, por ser ese el momento en que se solicita el reconocimiento judicial de la naturaleza del crédito y de su carácter preferente.
 Una vez concretado ese momento inicial del cómputo hacia atrás del plazo (es decir, el momento desde el que retrotraer la preferencia), no cabe incluir en la categoría de crédito preferente conforme al art. 9.1, e) LPH a todos los créditos vencidos y exigibles de la comunidad, cualquiera sea la fecha de devengo de las cuotas a que correspondan esos créditos, como postula la demandante, al intentar incluir en la declaración de preferencia los créditos por todas las cuotas impagadas del periodo correspondiente a los años 2006 a 2012, que caen fuera del citado límite temporal. Presentada la demanda de tercería en abril de 2017, solo quedan comprendidas en el periodo de preferencia las cuotas imputables a la parte vencida en ese momento de dicha anualidad y las de los tres años inmediatamente anteriores (2014, 2015 y 2016).»

 

El T.S. en sentencia de fecha 15 de diciembre de 2020 reitera doctrina anterior en los siguientes términos:

«…En efecto, este tribunal pudo observar las fotografías aportadas conforme las cuales la alteración del estado exterior del inmueble, en su fachada principal y lateral, convirtiendo los huecos de dos ventanas en dos puertas, mediante su prolongación hasta el suelo, produce escaso impacto visual, sin que, de las pruebas periciales practicadas, se haya determinado que las obras ejecutadas, antes descritas, menoscaben o alteren la seguridad del edificio o su estructura general y sin que se haya evidenciado que perjudiquen de alguna forma los intereses de la demandante, sin que conste que el resto de los copropietarios del inmueble se hayan manifestado contrarios a las obras ejecutadas con proyecto técnico y licencia municipal. Por último, el cambio de destino no está prohibido en el título constitutivo, lo que no es cuestionado, que, además, expresamente autoriza a agrupar, agregar, dividir y segregar los pisos o local de los copropietarios, sin la autorización de la comunidad, aunque ello suponga afectación a elementos comunes, siempre claro está que no se produzca menoscabo de la seguridad del edificio, como el caso que nos ocupa. Las puertas son necesarias para la explotación del local, en tanto en cuanto posibilitan el necesario acceso del público. No es objeto de este proceso, las obras ejecutadas por los propietarios de los pisos superiores…»

El Tribunal Supremo, con el voto particular del Magistrado Sr. Baena, en sentencia de 20 de marzo de 2020, deja bien claro que los coeficientes fijados en el título constitutivo de la propiedad horizontal solo pueden modificarse por unanimidad de los propietarios, y que no es suficiente para darlos por modificados el hecho de que se hayan venido aplicando durante algunos años sin que propietario alguno se haya alzado para impugnarlo.
Razona así la sentencia:
«…Se denuncia mediante el mismo la infracción de los artículos 3 b, 5, 9.1 e) y 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación con la vulneración de la doctrina de esta sala relativa a la obligatoriedad de aplicar el sistema legal de distribución de gastos comunes conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, cuando algún propietario se opusiere o impugnare el acuerdo de mantenimiento de distribución de gastos diferente al sistema de distribución legal según cuotas de participación fijadas en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal; doctrina que se contiene, entre otras, en las sentencias de 2 de febrero de 1991, 16 de noviembre de 2004, 22 de mayo de 2008 y de 6 de febrero de 2014.
Como claramente establece la sentencia de esta sala núm. 1094/2004, de 16 noviembre, que se cita en el motivo, «el hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado».
«El interés casacional de la cuestión suscitada va incluso más allá de las cuestiones que se plantean en las sentencias que se citan y de si la situación de hecho creada ha perdurado durante más o menos tiempo, pues supone la necesidad de resolver sobre si es o no posible la modificación tácita del título constitutivo como refiere la sentencia recurrida por el transcurso de determinado tiempo tras una modificación del mismo que no ha respectado los requisitos legales.
Es cierto que los propietarios, en un momento concreto, pueden aceptar -por determinadas razones- que la participación en los gastos comunes se produzca de modo distinto al establecido en el título constitutivo, al margen de los cauces previstos en la ley. Pero un acuerdo de modificación del título constitutivo requiere la inserción de la propuesta de modificación como punto del orden del día, la oportuna discusión sobre ello y la concurrencia de unanimidad para dicha modificación, que habría de llevarse al registro de la propiedad para que pudiera vincular a terceros que pasen a formar parte de la comunidad con posterioridad al acuerdo, como ocurre con la recurrente. No es esta la situación que se da en el caso ya que no existe ese acuerdo que concretamente establezca, con cumplimiento de las exigencias legales, las nuevas cuotas de participación. De ese modo, en todo momento cualquiera de los propietarios puede exigir que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el título para la distribución de los gastos sin que la comunidad pueda negarse a ello…»

La población va envejeciendo progresivamente y surge ahora con fuerza la necesidad de adaptar los edificios y dotarles de mecanismos para suprimir o limitar las barreras arquitectónicas.

Actualmente, es bastante frecuente observar como en muchas Comunidades de Propietarios se plantea en el orden del día de sus Juntas Generales la posibilidad y propuesta de instalar “ex novo” un ascensor y, todo ello, pese a las dificultades técnicas que para ello plantean muchos de los edificios.

Tampoco hemos de pasar por alto el elevado costo que supone la instalación nueva de un ascensor y los criterios dispares que se suelen producir entre los copropietarios del edificio a la hora de decantarse sobre tal instalación. Siendo más frecuente que los propietarios de pisos en plantas más bajas—primera y segunda– planteen todo tipo de reticencias a la hora de costear tan importante inversión, mientras que las personas que habitan en plantas superiores normalmente están más dispuestas a ello.

Hay que considerar, por último, que en los momentos actuales es frecuente que habiten en los edificios personas de edad superior a los setenta años, y/o también afectadas por algún tipo de incapacitación física, quienes sin el oportuno servicio de ascensor ven muy mermadas las posibilidades de desarrollar una vida normal en tales edificios, y en su comunicación con el exterior de los mismos.

Y en este contexto, la legislación ha ido también evolucionando y tratando de adaptarse igualmente a la realidad social actual, de suerte que, tras las últimas reformas,  se favorece de manera clara la validez de todas aquellos acuerdos de Comunidad de Propietarios que impliquen supresión o reducción de barreras arquitectónicas, evitando la exigencia de mayorías reforzadas que suponían  un importante lastre a la hora de intentar adoptar tales acuerdos.

La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal llevada a cabo en el año 2013, alteró el régimen de las mayorías exigidas para la adopción de tales acuerdos, y fijó como principio general la innecesaridad de acuerdo de Junta para afrontar todas aquellas obras y reformas que resulten precisas en cada momento para suprimir o reducir barreras arquitectónicas, estableciendo, en orden a la instalación de ascensor, la obligación de instalarlo siempre que lo solicite cualquier propietario por residir en su vivienda, con carácter permanente, persona que cuente con más de setenta años de edad, o esté aquejada de cualquier discapacidad física que la impida el adecuado uso de los elementos comunes del inmueble y/o su comunicación con el exterior.

En tal caso, la Comunidad de Propietarios vendrá obligada a la instalación del ascensor. Si bien, siempre que  la cantidad repercutida anualmente por el coste de la instalación, una vez descontadas, en su caso, las subvenciones obtenidas, no exceda del importe de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes; y aunque superara el coste el importe indicado, la instalación continuará siendo obligatoria para la Comunidad de Propietarios si el exceso es asumido por quienes la hayan requerido.

En los demás casos, es decir, cuando la instalación del ascensor no sea solicitada por persona mayor de setenta años, o por quien padezca una incapacitación física, será necesario que la propuesta se incluya en el orden  del día de la convocatoria de la Junta, por iniciativa propia del Presidente, o por la de cualquier otro propietario, y en tal supuesto, para que sea válido el acuerdo de proceder a la instalación del ascensor, se exigirá que voten a favor un número de personas que sumen al menos  la mayoría de la totalidad de los propietarios—mitad más uno—y que representen también mayoría de las cuotas de participación en el edificio.

Es decir, se exige en estos casos la llamada doble mayoría de personas y cuotas de las que componen la totalidad de propietarios y de coeficientes.

Para conformar la mayoría indicada es preciso tener en cuenta que se computarán como votos favorables al acuerdo de instalación aquellos en los que el propietario, debidamente citado para la Junta, no comparece, ni vota, y que, posteriormente, cuando le es notificado el acuerdo adoptado, no manifiesta su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Es menester indicar que la instalación del ascensor, cuando proceda, según las normas y casos anteriormente indicados, será obligatoria para la Comunidad de Propietarios, y para todos sus integrantes, aún en el supuesto de que para la viabilidad técnica de la instalación fuera preciso modificar el título constitutivo de la propiedad horizontal, e incluso ocupar con ella parte de elementos comunes o privativos del inmueble.

Fotografía de greissdesign en pixabay.com

La mayoría vivimos en comunidades de propietarios, y el órgano máximo de las mismas es la Junta de Propietarios, que es donde se toman todas las decisiones que afectan a las mismas.

Para que los acuerdos que se tomen en una Junta de propietarios, es necesario que se cumplan toda una serie de requisitos, según lo previsto en el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal que sintetizaremos a continuación, pues queremos destacar que el incumplimiento de los mismos puede llegar a declarar la nulidad de la Junta y con ello de todos los acuerdos adoptados.

Tipos de juntas:

¿Quién convoca las juntas?

Requisitos de la convocatoria:

Deberá fijarse un día, lugar y hora determinados, y el orden del día (los temas que se van a tratar en la junta).

Se fijarán dos convocatorias, con una diferencia de media hora por lo menos.

Se acompañará una lista de los copropietarios morosos, pues los que no estén al corriente de pago el día de la junta no podrán votar, pero si asistir y tener voz.

Las citaciones tendrán que llegar a cada propietario con una antelación mínima de 6 días en las ordinarias, y con el tiempo imprescindible para que llegue a conocimiento de todos los copropietarios.

Idioma de la celebración

En  cualquiera de los idiomas oficiales de España, por acuerdo de los propietarios al inicio de la misma. (excepción comunidades donde todos los propietarios sean extranjeros de una sola nacionalidad, pero conviene que exista una traducción).

Fotografía de PIRO4D en pixabay.com