En un contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda el arrendatario puede desistir de la continuación y cumplimiento del contrato anticipadamente.

Las consecuencias y efectos de tal desistimiento variarán en función de las previsiones contractuales que se hayan pactado, en su caso, al efecto.

Así, puede ocurrir que en el contrato se contemple de manera expresa la posibilidad del desistimiento unilateral del arrendatario, pero sujetando tal desistimiento al pago por su parte, como multa penitencial, de una determinada cantidad de dinero que, normalmente, coincidirá con el importe de las rentas que en el momento del desistimiento quedaren pendientes de pago hasta la finalización prevista inicialmente en el contrato.

Y en otras ocasiones, puede que en el contrato nada se haya indicado sobre la posibilidad del desistimiento unilateral por parte del arrendatario.

Pues bien, el Tribunal Supremo, en sentencias de la Sala 1º, de fechas 18 de marzo de 2016 y 16 de mayo de 2017, fija doctrina en el sentido de que en los casos en que nada se dispusiera en el contrato sobre el posible desistimiento unilateral del arrendatario, si se produce, y no es aceptado por el arrendador, que reclama el cumplimiento contractual, se estimará su demanda y se condenará al arrendatario al pago de las cantidades que hubiera tenido que satisfacer, en el concepto de rentas y demás gastos contemplados en el contrato, hasta la finalización prevista de la relación arrendaticia, según se hubiera pactado en el propio contrato.

Añade el Tribunal que, en estos casos, no procederá moderación alguna de la cantidad reclamada como indemnización, pues lo que aquí procedería sería aplicar lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil, al solicitar el demandante el cumplimiento del contrato y la consiguiente indemnización de los daños y perjuicios.

Sin embargo, en los demás casos, en los que se haya pactado en el contrato la posibilidad del desistimiento unilateral del arrendatario con el consiguiente pago de una cantidad—aunque su importe coincida con el de las rentas que quedarían pendientes de pago hasta el fin del contrato—o en aquellos otros casos en los que no hay pacto de desistimiento unilateral, pero que, producida, es aceptada por el arrendador, que pide ante los Tribunales una determinada cantidad como indemnización por daños y perjuicios, el Tribunal está facultado para moderar las cantidades solicitadas por el demandante como indemnización.

Parece, por ello, lo más recomendable, desde la perspectiva del arrendador, y en aplicación de tal doctrina, no hacer previsión alguna en los contratos de arrendamiento de este tipo—uso distinto al de vivienda—sobre el posible desistimiento unilateral del contrato por parte del arrendatario, a quien, en su caso, si desistiere anticipadamente, se le podrá exigir el cumplimiento y por ello la totalidad de las cantidades que hubiera tenido que satisfacer hasta la finalización del arrendamiento según contrato.

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