EL IMPACTO DEL COVID 19 EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE USO DISTINTO AL DE VIVIENDA

IMPACTO DEL COVID-19 EN LOS ARRENDAMIENTOS DE USO DISTINTO AL DE VIVIENDA: LOCALES DE NEGOCIO. –

El Real Decreto-Ley publicado en el BOE de fecha 1 de abril de 2020 regulaba el impacto del Covid-19 en los desahucios y lanzamientos, así como la posibilidad de una moratoria en el pago de los alquileres de los arrendamientos para uso de vivienda habitual, en los casos de vulnerabilidad de los arrendatarios; nada se disponía en relación con los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda -locales de negocio-.

Pues bien, con fecha 21 de abril de 2020 se ha publicado en el BOE el Real Decreto-Ley—15/2020, de 21 de abril-, que entre otras materias aborda en sus cuatros primeros artículos las llamadas medidas para reducir los costes de pymes y autónomos, todo ello relacionado con los contratos de arrendamiento de uso distinto al de vivienda.

La regulación, como casi todas las normas que se han dictado durante la situación legal de emergencia, es confusa, defectuosa, y muy poco eficaz.

Este Real Decreto-Ley trata en primer lugar de regular una moratoria en el pago de las rentas cuando se trate de personas físicas o jurídicas que sean arrendatarios de un local para uso distinto del de vivienda, siempre que el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda, o se trate de un gran tenedor—titular de más de diez inmuebles urbanos— y que el peticionario reúna los requisitos de vulnerabilidad que se concretan en el artículo 3 del citado Real Decreto Ley.

La petición de la moratoria tendrá que realizarse necesariamente dentro del plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto, es decir, antes de que transcurra el próximo día 23 de mayo de 2020.

La concesión de la moratoria es obligatoria y automática y se extenderá mientras dure el estado de alarma y sus prórrogas, y si dicho plazo fuera insuficiente para paliar el impacto del Covid-19, se prorrogará mes a mes, sin que puedan superarse en cualquier caso el plazo de cuatro meses.

       La moratoria empezará a surtir efecto desde la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, fraccionándose las cuotas en un plazo de dos años a contar desde el momento en que se supere el estado de alarma, o la situación de vulnerabilidad, o el plazo máximo de los cuatro meses, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o de cualquiera de sus prórrogas.

El segundo supuesto que regula el presente Real Decreto-Ley contempla el mismo caso de arrendatario persona física o jurídica, que reúna los requisitos de vulnerabilidad y sea arrendatario de un local para uso distinto al de vivienda, pero, en este caso, el arrendador no debe reunir la condición de empresa o entidad pública de vivienda, ni gran tenedor.

En tales supuestos, el arrendatario podrá solicitar del arrendador, también en el plazo de un mes desde la fecha de publicación del Real Decreto Ley, el aplazamiento temporal del pago de la renta, pero a diferencia con el supuesto anterior, aquí no se dice que el aplazamiento deba concederse automáticamente, ni que sea obligatoria tal concesión; nada se dice al respecto, por lo que más bien parece quede al arbitrio del arrendador conceder o no el aplazamiento solicitado, con lo que, con los debidos respetos, esta norma nos parece totalmente absurda e inoperante.

¿Qué sentido tiene la posibilidad de petición de fraccionamiento, si queda al arbitrio de la otra parte su concesión o no?

El único aspecto que aquí se regula, y por cierto muy deficientemente, es la posibilidad de que, siempre de mutuo acuerdo, pueda aplicarse el importe de la fianza al pago de alguna mensualidad de renta, en cuyo caso, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza así dispuesta en el plazo de un año.

Vulnerabilidad de Autónomos y Pymes. –

       Autónomos. – Deberán cumplir los siguientes requisitos:

1. -Estar afiliado y en situación de alta en la fecha de la declaración del estado de alarma.
2. -Que su actividad haya quedado suspendida a consecuencia del Real Decreto Ley de Alarma (ej.: bares)
3. -Si la actividad no quedó totalmente suspendida, que su facturación en el mes natural anterior al de solicitud del aplazamiento haya descendido respecto a la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior, al menos en un 75%.

Pymes. – Se exigen los mismos requisitos que a los autónomos, pero quedan excluidos de la posibilidad de pedir fraccionamiento si su dimensión supera los límites contemplados en el art. 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital—que puedan formular cuentas de pérdidas y ganancias abreviadas—

Acreditación de los requisitos-

       El peticionario de la moratoria tendrá que demostrar que reúne los requisitos necesarios para ello debiendo acompañar los siguientes documentos:

1. – Si la causa es el cierre obligado de su de su negocio (ej., bares), por aplicación del decreto de alarma y demás disposiciones legales aplicables, no sería necesario justificar el cumplimiento de requisito alguno, aunque la norma, incomprensiblemente hace referencia a una certificación de la Agencia Tributaria sobre la base de la declaración de cese de la actividad declarada por el interesado.
2. Si la causa es la reducción de la actividad, habrá que presentar una declaración responsable basada en información contable, por la que se declare que ha habido una reducción en la facturación mensual de al menos el 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.

Obtención indebida del beneficio del aplazamiento de la renta. –

En el supuesto de que alguna persona haya obtenido el beneficio de la moratoria sin reunir los requisitos legales para ello, responderá de los daños y perjuicios que haya podido producir con su comportamiento, y de los gastos causados con las medidas adoptadas, sin perjuicio de otro tipo de responsabilidades en la que haya podido incurrir.