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Alquiler: Falta de preaviso en tiempo.- Prórroga del contrato.- Indemnización

La A.P. de Barcelona en sentencia de fecha 27 de mayo de 2.015, Secc 3ª, fundamenta lo siguiente:

«En este caso, se produjo el incumplimiento por la arrendataria de los requisitos, en cuanto al tiempo del preaviso, convenidos para el ejercicio de la facultad excepcional de desistimiento anticipado del contrato de arrendamiento, por lo que, según lo previsto en el mismo pacto, el contrato continuó vigente por una anualidad más, quedando obligada la arrendataria al pago de las rentas devengadas de enero a diciembre de 2013.
Por otro lado, tampoco cabe la moderación de la condena impuesta a la arrendataria de pagar las rentas devengadas hasta diciembre de 2013, por cuanto el pago de la renta correspondiente a la anualidad en que el contrato continúa vigente, se refiere a la opción del arrendador por la exigencia del cumplimiento del contrato, de modo que no es una cláusula penal a la que pueda aplicarse el artículo 1154 del Código civil .
En este sentido, según la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 2013 (RJA 322/2014 ; ROJ 6174/2013), la cláusula penal, como regulan los artículos 1152 y siguientes del Código civil es aquella que se establece en una obligación cuyo incumplimiento se sanciona con ella. «Al producirse el incumplimiento que sanciona», dice la sentencia de 3 de febrero de 2000 (RJ 2000, 621); «requiere el incumplimiento de una obligación principal», reitera la de octubre de 2001 y la del 23 diciembre 2009 (RJ 2010, 402) insiste en que «… la cláusula penal la han establecido para el caso de falta de cumplimiento» en cuyo incumplimiento insisten también las de 2 de julio de 2010 (RJ 2010, 5698) y 26 octubre 2010 (RJ 2010, 7601) .
En el presente caso, no ha habido el incumplimiento de una obligación principal del contrato de arrendamiento. En el contrato de arrendamiento se le concede a la arrendataria la facultad de declarar extinguido el contrato mediante el cumplimiento de unos requisitos en cuanto al tiempo y la forma del preaviso, de modo que, si no se cumplen esos requisitos, continúa vigente el contrato de arrendamiento, con la obligación del arrendatario de pagar la renta pactada. El pago de la renta pactada no es por tanto, una cláusula penal para el caso de incumplimiento de una obligación principal del arrendatario, y no ejerce, como sí ocurre en la penal, la función coercitiva de la obligación principal, ni la función liquidadora (o sustitutiva) de los perjuicios «en caso de falta de cumplimiento», dice el artículo 1152 del Código Civil . Con lo cual, no tiene sentido la moderación por incumplimiento parcial porque no hay tal, ya que la obligación de la arrendataria no ha sido «en parte o irregularmente cumplida».
Por el contrario, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 , y 17 de marzo de 1992 ), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.»

Fotografía de midascode en pixabay.com

  • noviembre 18th, 2015
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CATEGORÍA
Accidentes de Tráfico