COVID – MDM1

Interesante sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz, de fecha 30 de diciembre de 2021, que resuelve la aplicación de tal cláusula en los siguientes términos:

«…La cláusula rebus sic stantibus.

Como es sabido, con carácter general y en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, los contratos no se pueden modiﬁcar, ni siquiera aun cuando las circunstancias cambien y se altere el equilibrio inicialmente pactado.

Ello no obstante, aunque nuestro Código civil no lo prevé expresamente, la jurisprudencia del Tribunal Supremo terminó admitiendo la vigencia de la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus para aquellos supuestos, siempre excepcionales, donde se rompía el equilibrio de las prestaciones por la irrupción sobrevenida e imprevisible de nuevas circunstancias.

Esta cláusula, con escaso recorrido práctico dada su aplicación excepcional, resurgió a raíz principalmente de la crisis económica de 2008. El Tribunal Supremo aprovechó entonces la ocasión no solo para perﬁlar los contornos de esta ﬁgura jurídica, sino también para justiﬁcarla y regularla. Esclareció su esencia y su contenido, buscando normalizarla, para lo cual concretó de forma objetiva sus condiciones.

Hay un cuerpo de doctrina jurisprudencial que se inició con las sentencias 820/2012, de 17 de enero de 2013 y 822/2012, de 18 enero de 2013 y que continuó con la sentencia 333/2014, de 30 de junio. Es verdad que, últimamente, sin volver a los postulados clásicos, sí se ha hecho hincapié en la importancia de la autonomía de la voluntad, abundando en la excepcionalidad y en el carácter necesariamente imprevisible de las circunstancias (sentencias 5/2019, de 9 de enero; 455/2019, de 18 de julio y 156/2020, de 6 de marzo).

Y demás está decir que la terrible pandemia que vivimos demuestra la oportunidad y vigencia de esta ﬁgura jurídica. Sobre la base del art. 3 CC, que exhorta a interpretar las normas en función de la realidad social

del momento en que han de ser aplicadas, la actual crisis sanitaria, de graves repercusiones económicas, ha propiciado el renacimiento de esta cláusula. Una institución siempre presente, clásica, excepcional y con escaso recorrido práctico, ha resurgido con fuerza por los perversos efectos de la Covid-19. A modo de último recurso, esta ﬁgura cobra hoy un auge inusitado y ha salido en auxilio del contratante que sufre una onerosidad sobrevenida.

Como decíamos, el Tribunal Supremo ha redeﬁnido su fundamento o razón de ser. La concepción tradicional hacía descansar la cláusula en la equidad y la justicia. Ya no. Se desplaza al plano causal del contrato. Y es que las relaciones jurídicas onerosas están presididas, con carácter general, por el principio de la conmutatividad, es decir, por el equilibrio de las prestaciones. Como también están regidas por el principio de la buena fe, que, entre otras cosas, comporta que los contratos se cumplan en sus justos términos. Cuando esos términos, fuera de lo pactado y sin culpa de las partes y de forma sobrevenida, cambian profundamente, las prestaciones pueden ser objeto de adaptación o revisión de acuerdo con el cambio operado.

Se alude entonces a la llamada teoría de la base del negocio. Cuando el sobrevenido cambio de circunstancias afecta al sentido o ﬁnalidad del contrato y rompe el equilibrio prestacional del mismo, hace entrar en juego la cláusula rebus. Desaparece la base del negocio al frustrarse la ﬁnalidad económica primordial del contrato y también al destruirse la equivalencia de las prestaciones, de suerte que no puede ya hablarse de prestación y contraprestación. Supone una quiebra de la ﬁnalidad del negocio, de modo que resulte inalcanzable.

También el Tribunal Supremo ha mitigado ciertos requisitos para la aplicación de la cláusula. Aunque no prescinde de él, matiza el presupuesto de la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. No se exige con carácter abstracto. Si el nuevo escenario no pudo razonablemente tenerse en cuenta en el contexto económico y negocial en que se celebró el contrato, podría invocarse la cláusula. Eso sí, cuando las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por deﬁnición, implica lo no asunción del riesgo. No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato. La última sentencia dictada por el Tribunal Supremo en esta materia (la 156/2020, de 6 de marzo) alerta sobre ello y sigue un criterio más restrictivo para aplicar la cláusula; probablemente porque, en ese justo momento, nadie podía imaginar el actual escenario de ciencia ﬁcción que estamos sufriendo. Una pesadilla hecha realidad.

Por otra parte, para que se pueda provocar la modiﬁcación o, en último término, la resolución de un contrato, la alteración de las circunstancias ha de ser de tal magnitud que incremente de modo signiﬁcativo el riesgo de frustración de la ﬁnalidad del contrato, que socave la base del negocio.

Asimismo, la doctrina jurisprudencial no limita los efectos de esta institución. Es verdad que, en principio, solo tiene como ﬁn revisar o reajustar el desequilibrio de las prestaciones. En virtud del principio de conservación del negocio, la cláusula tendría efectos meramente modiﬁcativos. Pero de forma excepcional, la cláusula podría justiﬁcar la resolución o extinción de la relación jurídica, aunque, eso sí, bajo la perspectiva no del incumplimiento esencial y la insatisfacción del acreedor, sino de la desaparición de la base del negocio por la ruptura del equilibrio contractual.

Por otro lado, la jurisprudencia deja claro que la prestación no tiene por qué ser de cumplimiento imposible. La imposibilidad sobrevenida de la prestación (arts. 1182 a 1184 CC) es cosa distinta. Lo que se exige es que la prestación resulte demasiado onerosa, bien porque lleve a un resultado reiterado de pérdidas (imposibilidad económica), bien porque suponga la completa desaparición de cualquier margen de beneﬁcio (falta del carácter retributivo de la prestación). Y es más, según el Tribunal Supremo, este juicio de onerosidad ha de llevarse a cabo bajo el solo prisma del contrato, prescindiéndose de la global situación económica de la empresa.

SEXTO. El cierre forzoso de la actividad sí justiﬁca, en este caso y al menos en parte, la aplicación de la cláusula rebus.

Antes de nada, tenemos que salir al paso de las objeciones formales planteadas por la parte arrendadora.

En línea con la sentencia de instancia, «Confecciones Moltosa, SL» descarta la aplicación de la cláusula rebus porque no se cumplen los requisitos previstos por el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

Esta norma, sin embargo, solo se limita a reconocer una moratoria para reducir los costes de algunas pequeñas empresas y, en modo alguno, deja sin efecto la cláusula rebus, ni tampoco la regula. El legislador ha querido dar facilidades de pago a pequeños empresarios y autónomos, como remedio a las diﬁcultades económicas generadas por esta situación tan difícil. Pero la norma no cierra puertas desde un punto de vista jurídico a la eventual aplicación de la cláusula rebus. Ni siquiera pretende acotarla o deﬁnirla. Nada se recoge en su

articulado. Su sola alusión en la exposición de motivos tampoco puede llevar a nadie a engaño. Primero porque las exposiciones de motivos no tienen carácter normativo y, segundo, porque realmente el legislador pretende ampararse en esta ﬁgura para justiﬁcar su intromisión en el ámbito de la autonomía de la voluntad. Dicho con otras palabras, busca en esa cláusula el fundamento de su decisión. Su norma, viene a decir literalmente, está en línea con la cláusula rebus. Si esa disposición está en línea es porque resulta similar a tal cláusula. Esto es, son cosas distintas: tienen en común que son un remedio para modular las obligaciones contractuales.

En consecuencia, el hecho de que «Barrasa Inversiones, SL» incumpla los requisitos para acogerse a esa moratoria no le impide accionar con fundamento en la cláusula rebus. Es más, la imposibilidad de acogerse a esos aplazamientos, por no tener la parte arrendadora la condición de gran tenedora, agrava la situación de «Barrasa Inversiones, SL».

En segundo lugar, no se ha discutido por las partes, ni tampoco condiciona necesariamente la suerte de este procedimiento el hecho de cuál de los hoy litigantes debe soportar el riesgo del cierre de la actividad por motivos sanitarios. En el ámbito jurídico, es público que insignes civilistas han debatido de forma entusiasta y con argumentos de peso sobre esta interesante cuestión. Aun siendo un aspecto relevante, no nos parece decisorio de cara al resultado del presente procedimiento. Y en la medida en que la cláusula rebus solo tiene como ﬁn revisar o reajustar el desequilibrio de las prestaciones, podemos dejar para mejor ocasión su estudio.

Hechas estas acotaciones y como ya hemos adelantado, debemos reconocer que la situación vivida con motivo de la pandemia producida por la Covid-19 sí puede justiﬁcar la aplicación de la cláusula rebus. Como es lógico, dependerá de las circunstancias de cada negocio. Es obvio que hay muchos contratos cuyas bases no se han alterado con motivo de la crisis.

En este supuesto concreto, entendemos que el cierre forzoso operado entre el 14 de marzo y el 21 de mayo de 2020 constituye un episodio que se enmarca en el ámbito de la cláusula rebus. Fue un acontecimiento por completo extraordinario. La entidad arrendataria se vio de pronto impedida para ejercer su actividad comercial en el local, como franquiciada de la marca MANGO. Vio paralizada su actividad económica. Nadie discute que no pudo vender nada, pues su comercio era de carácter presencial. En ese periodo se produjo un claro caso de desequilibrio de las prestaciones. El local dejó de ser útil para «Barrasa Inversiones, SL», pues, por disposición legal, no podía abrirlo al público. No facturó nada. Ese cierre, cuando las partes suscribieron su contrato en 2005, era no ya imprevisible, sino inimaginable. Por supuesto, ninguno de los contratantes tuvo culpa de nada. Y está probado que «Barrasa Inversiones, SL» negoció con «Confecciones Montosa, SL» para buscar una solución, formulando hasta dos propuestas distintas. Es evidente que el cierre convirtió en excesivamente oneroso para «Barrasa Inversiones, SL» el cumplimiento de la obligación contractual tal cual se pactó con «Confecciones Montosa, SL». Durante esos días se produjo una desproporción exorbitante entre las obligaciones de los contratantes. En ese periodo, se rompió desde luego el equilibrio de las prestaciones. La conmutabilidad del contrato desapareció y se frustró la ﬁnalidad económica del contrato.

En cuanto a la mora en que se encontraba la entidad arrendataria al tiempo del cierre, apuntar que no debe ser impedimento para aplicar la cláusula rebus. Es verdad que, en derecho comparado, con carácter general, la posibilidad de alterar los términos del contrato está vedada a quien se encuentra en mora. Sin embargo, en nuestro ordenamiento, se prescinde de tal requisito. Y no podemos identiﬁcar el descubierto con la mala fe. La cláusula en litigio, como ya hemos apuntado y entre otras cosas, se apoya en la buena fe (art. 1258 CC). Asimismo, los deudores pueden ser de mala o de buena fe. Y aquí «Barrasa Inversiones, SL» aparentemente ha obrado de buena fe. No solo por la presunción legal, sino también por sus actos propios. Ella llevó a cabo negociaciones para evitar su concurso y, cuando resultaron infructuosos los tratos habidos, solicitó un concurso voluntario. Asimismo, el hecho de estar en tal situación, no la puede hacer de peor condición.

En cuando a los efectos de la aplicación de la cláusula, entendemos equitativo que se reparta el riesgo representado por el cierre de las actividades entre ambos contratantes por partes iguales, de modo que se reduzca la renta a la mitad durante los días en que el local estuvo cerrado por imperativo legal.

En cambio, una vez que ya se levantó el cierre y «Barrasa Inversiones, SL» abrió su tienda, consideramos que el contrato del arrendamiento debe volver a su ser. Las posibles oscilaciones en las ventas, aunque se hayan visto afectadas por la pandemia de un modo u otro, no son alteraciones excepcionales. Se habla de una caída de ventas del 43% en los primeros diez meses del año 2020, pero ese porcentaje, en buena medida es consecuencia del cierre ya aludido. A la sociedad recurrente le incumbía la carga de probar cumplidamente que, tras la apertura de los comercios, seguía subsistiendo una situación económica que alteraba de forma extraordinaria y grave las prestaciones del contrato. La sola reducción de las ventas en un periodo concreto, incluso con carácter acusado, no puede justiﬁcar la aplicación de la cláusula rebus. Tal situación no puede tacharse de imprevisible.

Como recoge la doctrina del Tribunal Supremo, una cosa es que las crisis económicas de efectos profundos y prolongados supongan una variación importante de las circunstancias y puedan alterar las bases del negocio y cosa distinta es que llegue a operar la cláusula rebus. En efecto, su aplicación no se produce de forma generalizada, ni de un modo automático. Además de la crisis, es necesario que concurra una excesiva onerosidad. Se exige una incidencia relevante o signiﬁcativa respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado. De ahí que un circunstancial desplome de ventas no pueda justiﬁcar ya la aplicación de la cláusula. A diferencia del cierre que es una circunstancia objetiva e impeditiva de la actividad, las ventas tienen un componente claramente aleatorio, que entra de lleno en los riesgos normales del contrato. No podemos aﬁrmar que se haya frustrado la ﬁnalidad económica del contrato…»

TRANSPORTE PÚBLICO

_–Uso obligatorio de mascarilla en transporte público.

EMPRESAS DE REFORMAS

– Se podrán realizar obras cuando no se produzcan interferencias con las personas no relacionadas con la obra. (Inmuebles vacíos)

LOCALES COMERCIALES MINORISTAS Y DE ACTIVIDADES DE SERVICIOS PROFESIONALES

– Pueden abrir todos los locales minoristas de hasta 400m.

– Se establecerá un sistema de cita previa que garantice la permanencia en el interior del establecimiento o local en un mismo momento de un único cliente por cada trabajador, sin que se puedan habilitar zonas de espera en el interior de estos.

– Se garantizará la atención individualizada al cliente con la debida separación física o en el caso de que esto no sea posible, mediante la instalación de mostradores o mamparas.

– Se establecerá un horario de atención preferente para mayores de 65 años, que deberá hacerse coincidir con las franjas horarias para la realización de paseos y actividad física de este colectivo (De 10 a 12h y de 19 a 20h).

– Los establecimientos y locales que abran al público, deberán realizar, al menos dos veces al día, una limpieza y desinfección de las instalaciones con especial atención a las superficies de contacto más frecuentes como pomos de puertas, mostradores, muebles, pasamanos, máquinas dispensadoras, suelos, teléfonos, perchas, carros y cestas, grifos, y otros elementos de similares características, conforme a las siguientes pautas:

* Una de las limpiezas se realizará, obligatoriamente, al finalizar el día;

* Se utilizarán desinfectantes como diluciones de lejía (1:50) recién preparada o cualquiera de los desinfectantes con actividad viricida que se encuentran en el mercado y que han sido autorizados y registrados por el Ministerio de Sanidad. Si se utiliza un desinfectante comercial se respetarán las indicaciones de la etiqueta.

* Tras cada limpieza, los materiales empleados y los equipos de protección individual (en adelante EPIs) utilizados se desecharán de forma segura, procediéndose posteriormente al lavado de manos. Para dicha limpieza se podrá realizar, a lo largo de la jornada y preferentemente a mediodía, una pausa de la apertura dedicada a tareas de mantenimiento, limpieza y reposición. Asimismo, se realizará una limpieza y desinfección de los puestos de trabajo en cada cambio de turno, con especial atención a mostradores, mamparas, teclados, terminales de pago, pantallas táctiles, herramientas de trabajo y otros elementos susceptibles de manipulación, prestando especial atención a aquellos utilizados por más de un trabajador.

Se procederá al lavado y desinfección diaria de los uniformes y ropa de trabajo, en su caso, que deberán lavarse de forma mecánica en ciclos de lavado entre 60 y 90 grados centígrados. En aquellos casos en los que no se utilice uniforme o ropa de trabajo, las prendas utilizadas por los trabajadores en contacto con los clientes también deberán lavarse en las condiciones señaladas anteriormente.

Se garantizará una ventilación adecuada de todos los establecimientos y locales comerciales.

No se utilizarán los aseos de los establecimientos comerciales por parte de los clientes, salvo en caso estrictamente necesario. En este último caso, se procederá de inmediato a la limpieza de sanitarios, grifos y pomos de puerta.

Todos los establecimientos y locales deberán disponer de papeleras, a ser posible con tapa y pedal, en los que poder depositar pañuelos y cualquier otro material desechable. Dichas papeleras deberán ser limpiadas de forma frecuente y al menos una vez al día.

El titular de la actividad económica que se realice en el establecimiento o local deberá cumplir, en todo caso, con las obligaciones de prevención de riesgos establecidas en la legislación vigente, tanto con carácter general como de manera específica para prevenir el contagio del COVID19. En este sentido, se asegurará de que todos los trabajadores cuenten con equipos de protección individual adecuados al nivel de riesgo y de que tengan permanentemente a su disposición, en el lugar de trabajo, geles hidroalcohólicos para la limpieza de manos, o cuando esto no sea posible, agua y jabón.

El uso de mascarillas será obligatorio cuando no pueda garantizarse la distancia de seguridad interpersonal de aproximadamente dos metros entre el trabajador y el cliente o entre los propios trabajadores. Todo el personal deberá estar formado e informado sobre el correcto uso de los citados equipos de protección.

El fichaje con huella dactilar será sustituido por cualquier otro sistema de control horario que garantice las medidas higiénicas adecuadas para protección de la salud y la seguridad de los trabajadores, o bien se deberá desinfectar el dispositivo de fichaje antes y después de cada uso, advirtiendo a los trabajadores de esta medida.

La distancia entre vendedor o proveedor de servicios y cliente durante todo el proceso de atención al cliente será de al menos un metro cuando se cuente con elementos de protección o barreras, o de aproximadamente dos metros sin estos elementos. En el caso de servicios que no permitan el mantenimiento de la distancia de seguridad interpersonal, como pueden ser las peluquerías, centros de estética o fisioterapia, se deberá utilizar el equipo de protección individual oportuno que asegure la protección tanto del trabajador como del cliente, debiendo asegurar en todo caso el mantenimiento de la distancia de dos metros entre un cliente y otro.

El tiempo de permanencia en los establecimientos y locales será el estrictamente necesario para que los clientes puedan realizar sus compras o recibir la prestación del servicio.

En los establecimientos en los que sea posible la atención personalizada de más de un cliente al mismo tiempo deberá señalarse de forma clara la distancia de seguridad interpersonal de dos metros entre clientes, con marcas en el suelo, o mediante el uso de balizas, cartelería y señalización. En todo caso, la atención a los clientes no podrá realizarse de manera simultánea por el mismo trabajador.

Los establecimientos y locales deberán poner a disposición del público dispensadores de geles hidroalcohólicos, en la entrada del local, y deberán estar siempre en condiciones de uso.

En los establecimientos y locales comerciales que cuenten con zonas de autoservicio, deberá prestar el servicio un trabajador del establecimiento, con el fin de evitar la manipulación directa por parte de los clientes de los productos. NO AUTOSERVICIO.

No se podrá poner a disposición de los clientes productos de prueba.

TIENDAS DE ROPA

En los establecimientos del sector comercial textil, y de arreglos de ropa y similares, los probadores deberán utilizarse por una única persona y después de su uso se limpiarán y desinfectarán. En caso de que un cliente se pruebe una prenda que posteriormente no adquiera, el titular del establecimiento implementará medidas para que la prenda sea higienizada antes de que sea facilitada a otros clientes.

HOSTELERÍA

Las actividades de hostelería y restauración podrán realizarse mediante servicios de entrega a domicilio y mediante la recogida de pedidos por los clientes en los establecimientos correspondientes, quedando prohibido el consumo en el interior de los establecimientos.

En los servicios de entrega a domicilio podrá establecerse un sistema de reparto preferente para personas mayores de 65 años, personas dependientes u otros colectivos más vulnerables a la infección por COVID-19.

En los servicios de recogida en el establecimiento, el cliente deberá realizar el pedido por teléfono o en línea y el establecimiento fijará un horario de recogida del mismo, evitando aglomeraciones en las inmediaciones del establecimiento. Asimismo, el establecimiento deberá contar con un espacio habilitado y señalizado para la recogida de los pedidos donde se realizará el intercambio y pago. En todo caso, deberá garantizarse la debida separación física establecida en este capítulo o, cuando esto no sea posible, con la instalación de mostradores o mamparas.

No obstante, lo previsto en el apartado anterior, en aquellos establecimientos que dispongan de puntos de solicitud y recogida de pedidos para vehículos, el cliente podrá realizar los pedidos desde su vehículo en el propio establecimiento y proceder a su posterior recogida.

Los establecimientos solo podrán permanecer abiertos al público durante el horario de recogida de pedidos.

El Real Decreto-Ley 16/2020 de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia, contempla, ex novo, tan solo durante la vigencia del estado de alarma, y durante los tres meses siguientes a su finalización, un procedimiento sumario para dirimir las siguientes cuestiones de derecho de familia:

-Las relativas al restablecimiento del equilibrio en el régimen de visitas o custodia compartida, cuando a causa del Covid no se haya podido llevar a efecto por alguno de los progenitores en los propios términos fijados en la sentencia dictada en su día.

-Las relativas a la revisión de las medidas definitivas sobre pensiones económicas entre cónyuges y alimentos reconocidos a los hijos, cuando la revisión tenga como fundamento haber variado sustancialmente las condiciones económicas del obligado a prestar la pensión, a consecuencia del Covid.

-Las que pretendan el establecimiento o revisión de la obligación de prestar alimentos con fundamento en haber variado sustancialmente las circunstancias económicas del obligado al pago, y ello a consecuencia de la crisis producida por el Covid.

Las demandas, en todos estos casos, tendrán que estar suficientemente fundadas y acreditadas e ir acompañadas de todos los documentos que justifiquen la situación económica, desempleo, cese de actividad, etc., y lógicamente su relación directa con el Covid.

Se celebrará una vista y serán oídos por el Juez los hijos mayores de 12 años, en todo caso, y siendo un proceso abreviado como ya hemos dicho, la sentencia incluso podrá dictarse oralmente al finalizar el juicio, o por escrito en el plazo máximo de tres días.

Procedemos mediante el presente post a resumir los plazos más importantes para la solicitud de moratorias en el pago de renta arrendaticia, pago de hipotecas, prórrogas de contratos de arrendamiento y resolución de determinados contratos por parte de consumidores y usuarios:

* La solicitud para poder obtener una moratoria o una condonación total o parcial en al pago de la renta del arrendamiento de vivienda habitual deberá realizarse antes del próximo día 30 de junio del año en curso (RD-LEY 16/2020 que modifica el RD-LEY 11/220) , siempre y cuando reúna usted los requisitos necesarios para obtener cualquiera de dichos beneficios, y los efectos dependerán de si su arrendador es gran tenedor de inmuebles o no.

* La solicitud para poder obtener una moratoria en al pago de la renta del arrendamiento de locales de negocio deberá realizarse antes del próximo día 23 de mayo del año en curso, siempre y cuando se reúnan los requisitos correspondientes, y los efectos dependerán de si su arrendador es gran tenedor de inmuebles o no.

* La resolución de los contratos suscritos por consumidores, ya sean de compraventa de bienes o de prestaciones de servicios, incluidos los de tracto sucesivo, de imposible cumplimiento a causa del COVID, y poder optar a la recuperación de las cantidades adelantadas para cualquiera de dichos contratos incluso viajes, finaliza antes de que transcurran 14 días desde que se haya calificado el contrato como de imposible cumplimiento.

* La moratoria para el pago de hipotecas se podrá solicitar hasta QUINCE DÍAS, después del levantamiento del estado de alarma.

* Los arrendatarios de viviendas, cuyos contratos venzan durante el periodo de alarma, o los dos meses siguientes a la finalización del mismo, pueden solicitar la prórroga extraordinaria de su contrato por seis meses más, en las mismas condiciones, y el arrendador la debe aceptar.

El RDL 11/2020 de 31 de marzo contiene medidas de protección para las personas vulnerables social o económicamente, que estén en tal situación a consecuencia de los efectos y expansión del Covid, en orden a la suspensión de procedimientos judiciales de desahucio y lanzamientos, moratorias para el pago de las rentas, vencimientos de contratos, y modificaciones de las condiciones de los arrendamientos, en los términos que seguidamente se indican:

–Suspensión del procedimiento de desahucio y de lanzamientos. – Una vez se levante la situación de estado de emergencia, quien se encuentre en la situación de vulnerabilidad descrita en el párrafo anterior, y le sea imposible encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas que con él convivan, lo acreditará así en el proceso, y el Letrado de la Administración de Justicia procederá a comunicarlo a los servicios sociales competentes, si entiende que el peticionario reúne los requisitos exigidos para ello, y a suspender automáticamente el lanzamiento, si ya estuviera fijada la fecha, o el plazo de los diez días contemplado en el artículo 440.3 de la LEC, o la celebración de la vista, y todo ello en tanto en cuanto no se adopten por los servicios sociales las medidas pertinentes, y, en cualquier caso, por un período máximo de seis meses a contar desde el día 1 de abril de 2020.

-Moratoria de la deuda arrendaticia. – Se establecen también en el RDL moratorias en el pago de las rentas a favor de quienes acrediten estar en situación de vulnerabilidad económica, siempre que el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor—persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos, que no sean garajes o trasteros–.

Deberá solicitar la moratoria el arrendatario en el plazo de un mes a computar desde el día 1 de abril de 2020, acreditando la situación de vulnerabilidad, y el arrendador deberá comunicar al arrendatario su decisión, en al plazo de siete días laborables, optando por una de las dos alternativas siguientes:

* aceptar la reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad, con un máximo de cuatro meses.

*Conceder automáticamente una moratoria en el pago de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad, con un máximo de cuatro meses.

La renta se suspenderá a partir de la siguiente renta mensual y se abonará por el arrendatario fraccionando las cuotas durante el plazo de tres años, desde que cese la situación de vulnerabilidad, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses, y todo ello sin que el fraccionamiento genere el pago de intereses.

En el supuesto de que el arrendador no sea empresa o entidad pública de la vivienda, ni gran tenedor, el arrendatario también podrá, si reúne los requisitos exigidos para ello, solicitar la moratoria en el pago de las rentas mediante comunicación y justificación dirigida al arrendador, quien deberá contestarle en el plazo de siete días laborables fijando las condiciones del aplazamiento o su negativa a concedérselo, en cuyo caso el arrendatario podrá tener acceso al programa de ayudas de financiación.

–Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. – En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que finalicen el período de prórroga obligatoria contemplado en el artículo 9.1 de la LAU, o el período de prórroga tácita prevista en al artículo 10.1 de dicha ley, entre el día 1 de abril de 2020 y los dos meses siguientes a la finalización del estado de alarma, podrá solicitar el arrendatario una prórroga extraordinaria por un período máximo de seis meses, que deberá ser concedida obligatoriamente por el arrendador.

-Vulnerabilidad económica. – Para que se dé la situación de vulnerabilidad económica que justifique la petición de suspensión del procedimiento de desahucio, de la moratoria en el pago de rentas, o de la prórroga del plazo de terminación del contrato sobre vivienda habitual, deberán concurrir en el arrendatario peticionario los siguientes requisitos:

*Que la persona obligada al pago de la renta esté en situación de desempleo, sufra un ERTE, tenga que reducir su jornada por motivos de cuidados, o, si es empresario, que haya obtenido una pérdida sustancial de ingresos, y en todos los casos, que el conjunto de los miembros de la unidad familiar no alcance en el mes anterior unos ingresos equivalentes a tres veces el IPREM—en la actualidad, el IPREM mensual está fijado en la cantidad de 537,84 €–, que se aumentará con un 0,1 veces el IPREM, por cada hijo a cargo en la unidad familiar, por cada persona mayor de 65 años, porque alguno de ellos tenga declarada una discapacidad superior al 33%; y en casos de parálisis cerebral, enfermedad mental, discapacidad intelectual igual o superior al 33%, o discapacidad sensorial igual o superior al 65%, se considerará en situación de vulnerabilidad si los ingresos de todos los miembros de la unidad familiar no superan cinco veces el IPREM.

*Que la renta más los gastos y suministros básicos resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

No se considerará que se está en situación de vulnerabilidad si alguno de los miembros de la unidad familiar dispone como dueño o usufructuario de una vivienda en España, salvo que el derecho recaiga solo sobre una cuota indivisa de la vivienda y se halla obtenido por herencia.

La situación de vulnerabilidad debe ser acreditada documentalmente por el arrendatario, y si no pudiera disponer en el momento de los correspondientes documentos, bastará con una declaración responsable, y dispondrá del plazo de un mes a contar del cese del estado de alarma para presentar los documentos pertinentes.

Fernando Aztarain Fernández